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7月23日，百亿物企雅生活公告了一笔关联交易：

向控股股东旗下附属公司提供贷款5175万元，借此解决4家地方政府机构拖欠的等额物业费。

是不是有点懵？地方政府机构拖欠物业费，雅生活收不回来能看明白，但为什么又给此事中不相干的第三方贷款?

翻看公告后，勿爷发现事情原来是酱紫的。

根据公告，郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街道办事处4家政府机构，分别拖欠雅生活物业服务费：

974.2万、1020万，615.32万、2565万。

其中未偿还的物业管理费中，有95%账龄超过一年。也就是说，已经超过1个财政年度，雅生活再收不回来，很大可能就变成坏账被计提减值。

计提减值大家都不陌生，是前两年大部分物企业绩滑坡的主因。虽然雅生活是百亿物企，拖欠的物业费不算太惊人，但5175万相当于2023年归母净利润的11.3%，若被计提就有点伤不起了。

怎么办呢？

对拖欠的物业费如何处理，雅生活经验丰富。如2023年7月，为了损失最小化追回关联方欠款，雅生活推出了“以房抵债”，收了关联方406项物业，以抵偿后者拖欠的2.82亿应收账款。成为圈内首个成功以房抵债的物企。

雅生活和雅居乐，本就是一家人，以房抵债好商量。但是和4家地方政府机构关系就没那么亲密，后者又没可以变现的资产，以资抵债行不通。

此刻关联方的作用就显现了。雅生活把拖欠的物业费，打包卖给母公司旗下全资附属公司郑州雅宏，代价是雅生活向其发放一笔等额“抵押”贷款。

自此这笔物业费和雅生活再无关系，只需要确保郑州雅宏及时还款就可以，还不上还有云南原乡的97套房产作为抵押物，估值5194万，根本不用担忧。

而政府机构拖欠的物业费，也并不是直接支付给郑州雅宏，而是直接付给中牟县财税局，用以抵扣郑州雅宏的若干税款。

如此一来，4家政府机构拖欠雅生活的物业费，经过郑州雅宏中转，变成了“税款”。

虽然“两角债”变成了“四角债”，但雅生活把对外应收款项变成了对内应收还款，把第三方交易变成了有抵押的关联交易，大大降低了计提减值的可能性。

虽然是无奈之举，但雅生活的转嫁操作或许为其它物企打开了收缴物业费的新思路。关键是，这笔交易中貌似没有输家。

如果非要说输，那就是主打轻资产的雅生活变重了，若不能处理好这些资产，可能就会如被投资性房地产拖累招商积余一样，因收入及盈利水平质量被市场摩擦。

另外，有一个问题值得深思。前几年物企在扩充赛道补短板时，因为有政府背书，都把公共服务领域作为选项之一。但随着大环境调整，地方财政出现不同程度困难，有得甚至没钱支付物业服务费，如拖欠雅生活物业费的4家地方政府机构。

窥一斑知全豹，雅生活或许只是个例，但也值得其它物企警醒。

以前是关联方债务危机波及到物管圈，如今或将是赛道隐忧折射至上市物企。

当然，如果大环境好转、如果最近沸沸扬扬的“地方附加税”落地开征，此类问题就会迎刃而解，雅生活就不用这么折腾。

但在这之前，物企仍需渡劫。

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